Aspectos clave sobre los avalúos para declaraciones de renta y obligaciones tributarias 2025

Cada año la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) establece unos topes para la declaración de renta relacionados con los ingresos, consumos, gastos, transferencias, etc., resultantes del año anterior. Después de establecidos dichos topes, la DIAN expide un documento específico conocido como “calendario tributario”. En él se establecen las fechas dentro de las cuales los colombianos, que cumplan con los requisitos de ley, deben completar su proceso de declaración de renta. 

Si eres de las personas naturales que están obligadas por ley a declarar renta, ¡este artículo de OIKOS Avalúos es para ti! Sigue leyendo y conoce qué aspectos debes tener presente cuando realizas la declaración de tus propiedades inmobiliarias. 

¿Qué es la declaración de renta?

Es el proceso mediante el cual una persona natural o jurídica informa a la DIAN sobre sus ingresos, patrimonio, consumos y transacciones financieras del año anterior, en este caso, 2024, para que se calcule el impuesto que debe pagar en el año en curso, es decir, 2025. Este mecanismo permite al Estado conocer la capacidad económica del contribuyente, mientras que el declarante cumple con una obligación legal y fiscal.

En términos sencillos, declarar renta significa presentar un formulario oficial (anexo 210 para personas naturales) en el cual se detallan datos como tus ingresos laborales, arrendamientos, inversiones, consumos con tarjeta, patrimonio inmobiliario, cuentas bancarias y deducciones aplicables. A partir de esta información, la DIAN determina si debes pagar un impuesto, y en qué proporción, o si solo debes presentar la declaración sin pagar.

¿Quiénes deben presentar la declaración de renta en 2025?

La obligación de declarar renta en Colombia no aplica para todas las personas naturales, pero sí para quienes durante el 2024 superaron ciertos umbrales financieros definidos por la DIAN. Estos límites, establecidos anualmente, permiten determinar quiénes deben presentar su declaración, incluso si no están obligados a pagar impuesto.

Para la vigencia fiscal actual, los contribuyentes que cumplan al menos una de las siguientes condiciones deberán presentar su declaración de renta en el 2025:

• Ingresos brutos anuales superiores a COP $65.891.000: esto equivale a un promedio mensual de COP $5.490.916. Aplica para personas con ingresos por salario, arriendo, honorarios, comisiones o cualquier otra actividad económica.

• Patrimonio bruto igual o superior a COP $211.792.500 al 31 de diciembre de 2024: aquí se incluye el valor total de los bienes, como propiedades, vehículos, cuentas bancarias, inversiones y demás activos.

• Consumos o compras totales durante el año superiores a COP $65.891.000: esta cifra contempla todos los pagos realizados en efectivo, tarjetas o transferencias electrónicas.

• Pagos con tarjeta de crédito superiores a COP $65.891.000 en todo el año: incluso si fueron diferidos o distribuidos en varias transacciones, se suman todos los montos para calcular el total.

• Consignaciones o transferencias bancarias recibidas por más de COP $65.891.000: cualquier valor que haya ingresado a tus cuentas, sin importar su origen, será tenido en cuenta para esta condición.

Documentos necesarios para la declaración de renta

Contar con la documentación correcta es fundamental para respaldar tus datos patrimoniales, financieros y tributarios, especialmente si debes declarar bienes inmuebles o soportar ingresos y gastos. A continuación, te compartimos los documentos más importantes que necesitas tener listos antes de presentar tu declaración de renta 2025:

• Activos

Estos documentos respaldan la propiedad de bienes y derechos que generan ingresos o incrementan el patrimonio. Algunos ejemplos son:

• Extractos bancarios: demuestran los movimientos financieros en cuentas corrientes y de ahorro, incluyendo depósitos, retiros y transferencias.
• Facturas de compra de maquinaria: demuestran la adquisición de bienes de capital utilizados en actividades económicas y pueden ser objeto de depreciación.
• Certificados de inversiones: acreditan la tenencia de acciones, bonos, fondos mutuos y otros instrumentos financieros, y sirven para calcular las ganancias o pérdidas por valorización.
• Avalúo inmobiliario certificado: son documentos emitidos por empresas profesionales competentes como OIKOS Avalúos que determinan el valor comercial de bienes inmuebles con base en sus características internas y externas. 

Con base en este análisis, las personas pueden declarar renta de forma clara, sin correr el riesgo de reportar un valor incorrecto y recibir con ello una penalización por parte de la DIAN.

• Pasivos

Los elementos de esta categoría evidencian las deudas contraídas por el contribuyente. Algunos ejemplos son:

• Extractos bancarios: muestran los saldos de créditos y préstamos, así como los pagos realizados.
• Certificados de avalúos técnicos con fecha cierta: determinan el valor de bienes hipotecados y sirven para calcular el impuesto de registro.

• Ingresos

Esta documentación respalda los ingresos obtenidos durante el periodo gravable. Algunos ejemplos son:

• Facturas: demuestran la venta de bienes o servicios y el valor de los ingresos obtenidos.
• Contratos: evidencian la prestación de servicios o la realización de obras, y detallan los honorarios o pagos recibidos.
• Certificados de retención: son emitidos por los pagadores de ingresos y detallan los impuestos retenidos en la fuente.
• Certificados de dividendos: acreditan los ingresos obtenidos por la participación en utilidades de sociedades.

4. Costos y gastos

Estos documentos respaldan los gastos incurridos en la generación de ingresos y que son deducibles para efectos tributarios. Algunos ejemplos son:

• Facturas de servicios públicos: demuestran los pagos por servicios de energía eléctrica, agua, gas, teléfono, internet, etc.
• Facturas de transporte: evidencian los gastos de transporte relacionados con la actividad económica.
• Comprobantes de pago de arriendos: demuestran los pagos por el alquiler de inmuebles utilizados para la actividad económica.
• Facturas de suministros de oficina: evidencian los gastos en papelería, equipos de cómputo, etc.

Pasos para realizar la declaración de renta en 2025

Si quieres realizar este proceso de forma adecuada, especialmente si deseas incluir correctamente el valor de tus bienes inmuebles, ¡sigue atentamente los siguientes pasos!

1. Verifica si estás obligado a declarar: antes que nada, asegúrate de que tu situación financiera en 2024 cumple con alguno de los topes definidos por la DIAN para 2025. Si tus ingresos, compras, transferencias o patrimonio superaron los montos establecidos, deberás presentar tu declaración. Este paso es crucial para evitar omisiones y sanciones.

2. Reúne todos los documentos necesarios: como te explicamos en el punto anterior, es importante tener a la mano todos los certificados, extractos bancarios, documentos de propiedad, avalúos y soportes de ingresos. Esto facilitará el diligenciamiento correcto del formulario.

3. Solicita un avalúo certificado si vas a declarar inmuebles: si tienes propiedades y quieres reflejar su valor real en la declaración, lo mejor es contratar un avalúo en Bogotá o en la ciudad donde se encuentren tus bienes inmuebles. Este documento emitido por peritos autorizados como los que hacen parte del equipo de OIKOS Avalúos, respalda legalmente el valor comercial de tu inmueble, brindando seguridad ante cualquier revisión fiscal.

4. Ingresa al portal de la DIAN: accede a www.dian.gov.co con tu usuario y contraseña. Si aún no estás registrado, deberás crear una cuenta en el sistema MUISCA. El portal habilita los formularios virtuales para diligenciar tu información.

5. Diligencia el formulario 210: este es el formulario más común para quienes no llevan contabilidad y deben realizar declaración de impuestos como persona natural. Allí deberás registrar tus ingresos, deducciones, patrimonio, bienes inmuebles y deudas, entre otros datos.

6. Revisa, corrige y genera el borrador de declaración: el sistema genera un borrador que puedes revisar antes de enviarlo. Es clave verificar que no haya errores en los valores de tus bienes, especialmente si declaras con base en un avalúo actualizado.

7. Firma y presenta la declaración: una vez estés seguro de que toda la información es correcta, puedes firmar digitalmente tu declaración (si tienes firma electrónica habilitada) y presentarla. El sistema te dará un número de radicado.

8. Realiza el pago si corresponde: si el sistema determina que debes pagar impuestos, puedes hacerlo en línea o generar el recibo para pagarlo en una entidad financiera autorizada.

9. Guarda una copia del formulario y del pago: finalmente, conserva una copia del formulario presentado y del comprobante de pago. Esto servirá como respaldo ante futuras auditorías o requerimientos.

¿Cómo declarar bienes inmuebles en 2025?

Como bien sabes, entre todos los elementos que debes incluir en tu declaración de renta, por supuesto, no pueden faltar los bienes inmuebles de los que seas propietario. Sin embargo, ¿sabes cómo se declaran los bienes inmuebles en la renta? Si tu respuesta es no, ¡presta mucha atención a lo que explicaremos a continuación!

Para obtener el valor que debes reportar por cada vivienda, debes: 

1. Definir el precio de venta de la propiedad: es decir, el valor comercial que obtendrías si vendes el inmueble en el mercado actual.

2. Añadir los costos por construcciones: al precio de adquisición o venta debes sumarle el valor de los gastos por concepto de construcciones, remodelaciones y demás que hayas efectuado en la propiedad.

3. Efectuar un comparativo: después de sumar estos costos, ahora sí obtienes el precio de venta de la propiedad. Dicha cifra debes ahora compararla con el valor establecido en el avalúo catastral. De estos dos valores, debes seleccionar únicamente la cifra más alta. 

Es decir, si el precio comercial de venta es de $450.000.000 millones de pesos y el avalúo fiscal determinó que el valor de compra de la propiedad es de $430.000.000 millones de pesos, el monto que declaras es el de $450.000.000 millones de pesos. 

Si no quieres enredarte con estos cálculos y arriesgarte a reportar el monto incorrecto, ¡contrata un avalúo comercial en Colombia con OIKOS Avalúos!

Este proceso no es obligatorio, pero es altamente recomendable en situaciones como: 

• La venta o compra de un inmueble

• La presentación de balances empresariales

• Soporte en litigios y procesos legales como divorcios o herencias

Y, por supuesto, es fundamental durante la declaración de renta. Si presentas un avalúo certificado con tu declaración, puedes evitar que la DIAN cuestione los valores reportados o imponga sanciones por subestimación del patrimonio.

Además, si adquiriste una propiedad recientemente, o si tu inmueble está ubicado en una zona en proceso de valorización, el avalúo comercial es mucho más exacto. Esto se debe a que el avalúo inmobiliario que nosotros realizamos te permite conocer el valor real que tiene tu propiedad en el mercado gracias al análisis técnico que efectuamos y que contempla tanto factores internos, como el estado físico y el uso actual, como externos, como la ubicación, la demanda en el sector y su crecimiento proyectado.

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En contraste, el avalúo catastral usado en la declaración de renta utiliza un modelo estandarizado, con un alcance más limitado en cuanto a variables evaluadas. Por eso, no es raro que este valor resulte hasta un 60 % inferior al valor real de mercado, lo que puede impactar significativamente el total de tu patrimonio declarado ante la DIAN.

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