Avalúos para hospitales y clínicas: ¿cuánto puede variar su valor de venta dependiendo de su ubicación y características?

En el dinámico entorno de la industria de la salud en Colombia, la valoración precisa de los activos hospitalarios se ha convertido en una necesidad ineludible. Los avalúos comerciales para hospitales y clínicas desempeñan un papel crucial al determinar el valor de mercado de bienes inmuebles y otros activos destinados a la prestación de servicios médicos.  

Desde la infraestructura hospitalaria hasta el equipamiento médico y los elementos esenciales para su funcionamiento, un avalúo especializado profesional como el que ejecutamos desde OIKOS Avalúos proporciona una base sólida para la toma de decisiones financieras, transacciones comerciales y políticas sectoriales. Continúa leyendo este artículo y descubre cómo funcionan estos avalúos en el contexto colombiano y cuál es su finalidad, destacando los factores clave que se toman en cuenta durante este proceso. 

¿Qué es un avalúo hospitalario?

Es un estudio técnico especializado que permite determinar el valor comercial de un hospital o clínica dentro del mercado inmobiliario. Este tipo de avalúo en Colombia forma parte de los llamados “avalúos especializados”, dado que se aplica a inmuebles de categoría 6, es decir, propiedades no convencionales por su uso, tamaño, infraestructura y equipamiento. 

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A diferencia de una vivienda o un local comercial, un hospital cuenta con particularidades estructurales y operativas que deben ser valoradas con rigor técnico por un perito avaluador certificado y autorizado por el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), como los que hacen parte del equipo de OIKOS Avalúos.

En términos prácticos, los avalúos hospitalarios son indispensables para realizar operaciones de compraventa, fusiones, solicitudes de crédito, aseguramiento de activos o actualización contable, especialmente en el caso de entidades privadas, fundaciones médicas o instituciones mixtas. 

Factores que afectan el valor de un hospital

Existen múltiples factores que influyen en el resultado final del avalúo y cada uno tiene un peso distinto según el tipo de institución, su ubicación, su capacidad operativa y su condición técnica. A continuación, te mostramos los principales elementos que pueden aumentar o disminuir el valor comercial de un hospital en Colombia:

• Ubicación geográfica

Un hospital ubicado en una zona urbana consolidada, con alta densidad poblacional y fácil acceso, tendrá un valor superior frente a uno en zonas rurales o con baja demanda de servicios médicos. La cercanía a vías principales, sistemas de transporte público, redes de servicios públicos y centros de referencia médica influye directamente en su apreciación.

• Infraestructura física

El estado de conservación de la edificación, los materiales utilizados, los acabados y la distribución de los espacios (consultorios, salas de urgencias, UCI, quirófanos) son determinantes clave. Una infraestructura moderna, adaptable y con posibilidad de expansión suele tener un mayor valor.

• Equipamiento médico

La calidad, cantidad y nivel tecnológico del equipamiento médico representa un componente relevante en la valoración. Clínicas con equipos de diagnóstico por imagen, unidades de cuidados intensivos o laboratorios especializados tienden a valorizarse más, especialmente si cuentan con certificaciones de calidad o respaldo técnico vigente.

• Capacidad operativa

El número de camas habilitadas, la cantidad de especialidades disponibles, el personal en planta y los niveles de atención médica (básico, intermedio, especializado) inciden directamente en la capacidad del hospital para generar ingresos. Cuanto mayor su capacidad operativa y su aprovechamiento, mayor su valor en el mercado.

• Valor del terreno

En zonas urbanas, el valor del suelo es un componente determinante. Si el hospital está ubicado en una zona con alta valorización por uso mixto, desarrollo comercial o renovación urbana, este factor puede elevar considerablemente su precio, incluso por encima del valor de la construcción.

Diferencias entre hospitales rurales y urbanos

La ubicación no solo determina el acceso a servicios o la demanda potencial de un hospital, sino que también impacta directamente en su valor comercial. Los centros hospitalarios urbanos y rurales cuentan con ciertas diferencias estructurales, operativas y contextuales que los avaluadores deben analizar con precisión para emitir un informe confiable y ajustado al mercado. Descubre a continuación las principales diferencias que influyen en su valoración:

a. Demanda y cobertura poblacional

• Urbanos: atienden a una población más numerosa, diversa y con alta rotación de pacientes. Esto incrementa su capacidad de facturación y rentabilidad proyectada.

• Rurales: generalmente, la cobertura está limitada a zonas específicas y con menor densidad poblacional, lo cual puede reducir el flujo de pacientes y los ingresos.

b. Infraestructura vial y accesibilidad

• Urbanos: tienen mejor acceso por transporte público y vías pavimentadas, lo que facilita la operación logística, el transporte de pacientes y el traslado de insumos médicos.

• Rurales: en muchas ocasiones presentan dificultades de acceso, caminos terciarios o escasa conexión vial, lo cual puede afectar tanto la operatividad como la percepción de valor.

c. Costo del suelo

• Urbanos: el valor del terreno es significativamente mayor, especialmente en zonas comerciales o de renovación urbana. Este componente eleva el avalúo total del hospital.

• Rurales: el suelo comúnmente tiene un valor más bajo por metro cuadrado, lo que reduce el precio global del inmueble, aunque también representa una oportunidad de expansión a menor costo.

d. Disponibilidad de talento humano

• Urbanos: es más fácil contratar médicos especialistas, personal de enfermería calificado y técnicos de apoyo, esto fortalece la operación del hospital y lo hace más atractivo para alianzas estratégicas.

• Rurales: la rotación de personal puede ser alta y la oferta de talento humano escasa, afectando la continuidad del servicio y la percepción institucional.

e. Nivel tecnológico

• Urbanos: cuentan con mayor acceso a tecnologías médicas avanzadas, redes digitales, sistemas de gestión hospitalaria y conectividad, lo que incrementa su valor y competitividad.

• Rurales: en muchos casos, deben operar con equipos básicos o de mediana complejidad, esto puede limitar su capacidad de atención especializada y, por ende, su valoración.

Estas diferencias deben ser valoradas con criterio técnico, conocimiento del mercado y experiencia en la interpretación normativa del sector salud. En OIKOS Avalúos contamos con profesionales capacitados para determinar cómo estos factores inciden realmente en el valor comercial de tu hospital o clínica, ya sea en zonas urbanas o rurales.

¿Cómo se realiza un avalúo especializado?

El avalúo de un hospital o clínica no puede hacerse de manera superficial ni automatizada. Se trata de un proceso técnico que requiere conocimiento profundo del inmueble, sus características particulares y su funcionamiento dentro del sistema de salud. A diferencia de un avalúo tradicional, aquí intervienen variables normativas, operativas y tecnológicas que deben ser cuidadosamente evaluadas por un perito autorizado. A continuación, te explicamos cómo se lleva a cabo este tipo de avalúo especializado:

1. Recepción del requerimiento y objetivos del avalúo: el proceso inicia con la definición clara del propósito del avalúo: compraventa, fusión, garantía hipotecaria, actualización contable, aseguramiento o cualquier otra necesidad. Este punto es fundamental para definir el enfoque metodológico que se aplicará.

Aprende sobre cuándo, cómo y por qué necesitas un avalúo especializado

2. Recolección documental: se solicita al propietario o representante del hospital la documentación básica: certificados de tradición y libertad, escrituras, licencias de construcción, planos arquitectónicos, certificaciones de habilitación, listado de equipos médicos, información financiera básica y registro fotográfico. Esta información es clave para el análisis inicial del inmueble.

3. Visita técnica al inmueble: los peritos avaluadores realizan una inspección presencial detallada del hospital. Durante esta visita se verifican características físicas del edificio, estado de conservación, distribución funcional, equipamiento instalado, cumplimiento normativo, accesos, señalización, seguridad sanitaria, áreas especializadas y conexiones técnicas.

4. Análisis del entorno urbano o rural: se evalúa la ubicación del hospital dentro del contexto geográfico, incluyendo aspectos como vías de acceso, conectividad, nivel de urbanismo, demanda en salud del sector, cercanía a otros centros médicos, impacto social, valorización de la zona y riesgo normativo. Esto permite contextualizar el inmueble en su entorno.

5. Valoración de activos especiales: se realiza una evaluación detallada del valor residual o de reposición de los equipos médicos y sistemas instalados, especialmente si son de alto valor (resonadores, tomógrafos, plantas de gases medicinales, unidades UCI, etc.). Esta valoración técnica complementa la del inmueble físico.

6. Aplicación de métodos valuatorios: el perito aplica uno o varios métodos reconocidos, como:

• Método del costo depreciado (para infraestructura y equipos).

• Método del ingreso proyectado (si el hospital tiene flujo documentado).

• Método comparativo de mercado (si hay suficientes referencias de inmuebles similares).
  La elección depende del tipo de hospital, la información disponible y el objetivo del avalúo en Bogotá o en la ciudad en la que se esté llevando a cabo.

7. Elaboración y revisión del informe: con toda la información recolectada, el perito elabora un informe técnico detallado que incluye:

• La metodología utilizada

• Descripción del inmueble

• Análisis de cada componente

• Valoración final del bien

El informe se revisa internamente para garantizar precisión, claridad y cumplimiento normativo.

8. Entrega del avalúo al cliente: una vez finalizado, el informe se entrega al cliente en formato físico y/o digital. Este documento tiene validez legal y puede ser utilizado ante entidades financieras, notarías, aseguradoras o en procesos jurídicos, según sea el caso.

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Determinar el valor de una clínica u hospital no solo es una obligación técnica en muchos procesos financieros y legales, sino también una estrategia inteligente para tomar decisiones con sustento real. Así que, ya sea que estés considerando vender tu institución, presentarla como garantía, fusionarla con otra entidad o actualizar el valor de tus activos, ¡un avalúo especializado es el primer paso para avanzar con claridad!

En OIKOS Avalúos somos expertos en la valoración de inmuebles hospitalarios en Colombia. Contamos con más de 45 años de experiencia en el sector inmobiliario y un equipo de peritos avaluadores certificados que cumplen con todas las exigencias normativas y metodológicas para ofrecerte un informe preciso, técnico y confiable.

Con nuestro acompañamiento obtendrás:

• Un diagnóstico completo y objetivo del valor de tu hospital o clínica.

• Un informe profesional válido ante bancos, aseguradoras y entidades regulatorias.

• Un proceso ágil, transparente y adaptado a las condiciones reales de tu institución.

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