Impuesto de timbre y compra de vivienda usada en Colombia

El Impuesto de Timbre, activado por el Decreto 175 del 14 de febrero de 2025, aumenta los costos notariales y puede cambiar toda tu planificación financiera a la hora de comprar un inmueble usado. En este artículo de OIKOS Inmobiliaria te explicamos qué es este impuesto, cómo se aplica, cuándo se causa y qué tarifas se manejan, para que tomes decisiones informadas sobre tu inversión inmobiliaria. ¡No dejes de leer!

¿Qué es el impuesto de timbre?

El impuesto de timbre es una contribución fiscal que se genera por la elaboración o formalización de ciertos documentos públicos o privados que tienen efectos jurídicos y económicos, como contratos de compraventa, hipotecas, pagarés y escrituras. Este tributo recae principalmente sobre actos que implican el intercambio o respaldo de dinero, especialmente cuando involucran personas jurídicas, entidades del Estado o personas naturales con alto nivel patrimonial. Su objetivo es gravar la circulación de documentos que representan obligaciones económicas importantes.

Este impuesto no es nuevo en Colombia, fue reactivado como parte de las medidas fiscales temporales adoptadas bajo el estado de conmoción interior. Ahora, se aplica una tarifa del 1% sobre el valor del documento en ciertos casos. Esto incluye, por ejemplo, escrituras públicas para la compra de una casa o apartamento usado en venta, siempre que el valor del negocio supere las 20.000 UVT, es decir, aproximadamente $995.980.000 COP en 2025. 

Impacto del impuesto en la compra de vivienda usada

Con la entrada en vigencia del impuesto de timbre en 2025, quienes planean adquirir una vivienda usada deben tener en cuenta los siguientes efectos concretos sobre el costo y los trámites de la operación:

• Mayor costo de adquisición: el impuesto representa un 1% adicional sobre el valor del inmueble, lo cual incrementa directamente el monto que debe pagar el comprador en la escrituración. Esto se suma al valor de la propiedad y otros gastos, lo que puede hacer menos accesible la compra de vivienda usada.

• Necesidad de ajustar el presupuesto o el crédito hipotecario: al elevarse los costos asociados a la compra, muchas personas deberán ampliar el monto de su crédito hipotecario o asumir mayores ahorros iniciales para cubrir el valor total de la transacción, esto puede postergar la compra o limitar las opciones de vivienda disponibles.

• Sobrecarga en los trámites notariales: el impuesto de timbre se suma a los ya existentes costos notariales en compra de vivienda por escrituración, registro y honorarios del notario. Según El Tiempo, estos gastos, en conjunto, pueden alcanzar entre el 2% y el 4% del valor de la propiedad, según el tipo de escritura y su extensión.

• Desincentivo para compradores de clase media: este nuevo tributo afecta especialmente a quienes compran inmuebles de valor medio en el mercado, haciendo más difícil cerrar operaciones formales de compra de vivienda usada, particularmente sin subsidios o beneficios de programas especiales.

• Ajustes en la oferta del mercado secundario: los propietarios que desean vender vivienda usada podrían verse forzados a bajar sus precios para compensar el aumento de costos que asume el comprador, o de lo contrario, ver una menor demanda sobre sus inmuebles.

• Riesgo de desaceleración en la compraventa: el aumento de los gastos notariales y del impuesto podría frenar parte de las transacciones en el mercado secundario, especialmente aquellas que se encontraban en etapa de cierre o que dependían de un margen financiero reducido para concretarse.

¿Cuándo se debe pagar el impuesto de timbre?

El impuesto de timbre es obligatorio en el momento en que se suscribe un documento o contrato que da origen a una obligación formal, es decir, cuando se concreta jurídicamente un acto que implica transferencia de propiedad o la constitución de derechos sobre inmuebles. A continuación, te contamos los principales escenarios en los que este impuesto entra en juego:

• Al firmar la escritura pública de compraventa: se debe pagar al momento de otorgar la escritura pública que formaliza la compra de un bien inmueble. Si el valor del inmueble supera los $995.980.000 COP, se activa el cobro automático del tributo, que debe ser incluido dentro de los gastos notariales.

• Cuando se suscriben contratos o documentos sujetos a registro: el impuesto también se aplica a otros actos jurídicos que deben registrarse, como la constitución de hipotecas o cesiones de derechos sobre inmuebles, siempre que cumplan con los requisitos de valor y forma establecidos por la ley tributaria.

• Si el acto es voluntario, bilateral y con implicaciones económicas: en los casos en que dos partes formalizan un acuerdo que genere obligaciones económicas sobre bienes raíces (por ejemplo, una promesa de compraventa con obligación de escriturar), el impuesto puede causarse, aunque en la práctica se consolida con la escritura final.

• Cuando se realiza la transacción en Colombia, sin importar la nacionalidad del comprador: no importa si el comprador es extranjero; si la operación se lleva a cabo sobre un inmueble ubicado en el país y se formaliza aquí, el impuesto al comprar casa en Colombia aplica bajo la misma normativa.

• Si se trata de un acto entre particulares que se documenta formalmente: el timbre no solo se aplica en escrituras notariales. Si el documento con efectos económicos cumple los requisitos formales (fecha, firma, valor), puede generar la obligación tributaria, incluso si no ha sido elevado a escritura aún.

Tarifas del impuesto de timbre para compra de vivienda usada

El impuesto de timbre tiene una tarifa que depende principalmente del valor del inmueble y se mide en UVT (Unidad de Valor Tributario). A continuación, te explicamos cómo se aplican las tarifas vigentes, específicamente para quienes van a adquirir un inmueble usado:

• Transacciones inferiores a 20.000 UVT: no causan impuesto de timbre. Es decir, si el valor del inmueble está por debajo de esta unidad, teniendo en cuenta que 1 UVT equivale a $49.799 COP), el comprador no tendrá que pagar este gravamen.

• Transacciones iguales o superiores a 20.000 UVT: en este caso, se activa la tarifa sobre el valor total del inmueble, según lo establecido por la ley. Este porcentaje se calcula sobre el monto registrado en la escritura pública o en el documento formal que cause el impuesto.

• Viviendas adquiridas con subsidios estatales o programas VIS: si la vivienda hace parte de un programa de vivienda de interés social (VIS) o ha sido adquirida mediante subsidios del gobierno, puede estar exenta o tener una tarifa diferencial. Esto depende de las condiciones específicas del programa y debe verificarse caso a caso con la notaría o entidad financiera correspondiente.

• ¿Quién lo paga?

Generalmente, el pago del impuesto es compartido entre comprador y vendedor, a menos que en la negociación se pacte lo contrario. Este pago se liquida en la notaría antes del registro de la escritura, junto con los demás gastos legales de la compra del inmueble usado.

Recomendaciones si vas a adquirir vivienda en Colombia

La reactivación del impuesto de timbre puede aumentar los costos totales al momento de comprar una propiedad. Por eso, es fundamental tomar decisiones bien informadas y planificar con antelación cada paso del proceso. A continuación, te compartimos algunas recomendaciones clave para completar con éxito la compra de vivienda usada en Colombia bajo este nuevo contexto:

• Verifica si el valor de la vivienda supera las 20.000 UVT: antes de comprometerte con una propiedad, asegúrate de calcular si su valor supera ese umbral. Si está por debajo, estarás exento del impuesto; si está por encima, deberás contemplar el 1% adicional en tu presupuesto.

• Consulta con tu notaría o asesor legal sobre la liquidación del impuesto: los costos de escrituración, registro e impuestos deben ser claros desde el principio. Pide un desglose detallado antes de firmar cualquier documento, para evitar sorpresas durante el cierre de la negociación.

• Incluye el impuesto en tu planificación financiera o solicitud de crédito: aunque el valor del impuesto pueda parecer menor en comparación con el precio total del inmueble, su impacto es real. Calcula todos los gastos asociados (escrituras, impuestos, notaría, etc.) y súmalos al valor de tu crédito o ahorro disponible.

• Evita negociaciones informales o promesas de compraventa sin respaldo notarial: toda transacción debe formalizarse con un documento válido ante notaría para tener respaldo jurídico y cumplir con la normativa tributaria. Omitir este paso puede exponerte a sanciones y al pago posterior de impuestos con recargos.

• Asesórate con expertos en el mercado inmobiliario: OIKOS Inmobiliaria, por ejemplo, ofrece un acompañamiento integral que incluye revisión jurídica, cálculo de impuestos y orientación sobre los costos totales del proceso de compraventa. Contar con este tipo de respaldo es clave para evitar errores costosos en la compra y venta de inmuebles.

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Nosotros entendemos que adquirir una vivienda usada no es una decisión menor. Requiere planificación, análisis de costos y, especialmente ahora, conocimiento actualizado sobre las nuevas obligaciones tributarias como el impuesto de timbre. Nuestro compromiso es acompañarte en cada paso, brindándote información clara, asesoría experta y respaldo jurídico para que tomes decisiones acertadas.

Contamos con un portafolio de viviendas usadas, procesos de acompañamiento legal a través de OIKOS Legal Property, y el respaldo de OIKOS Avalúos, para que conozcas el valor real de la propiedad que vas a comprar. Desde el inicio hasta la firma de la escritura, estamos contigo para asegurar que tu inversión sea transparente, segura y sin contratiempos.

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