La promesa de compraventa dentro del proceso de adquisición de una vivienda

Uno de los momentos más cruciales dentro de tu proceso de compra o venta de una propiedad es la firma de la promesa de compraventa. Este documento, aunque no siempre recibe la atención que merece, es el que realmente define si una negociación llegará a buen término. 

En este artículo de OIKOS Inmobiliaria, te explicaremos con detalle qué es, cómo se estructura, cuáles son sus implicaciones legales y cómo puedes blindarte para que todo el proceso de compra o venta del apartamento o casa se realice de forma segura y sin sorpresas. Si estás a punto de adquirir o vender un inmueble, esta guía es para ti. ¡Continúa leyendo!

¿Qué es una promesa de compraventa?

Es un contrato previo en el cual dos partes, el vendedor y el comprador, se comprometen formalmente a realizar la compraventa del inmueble bajo condiciones específicas previamente acordadas en torno al precio, la forma de pago, la fecha para la firma de la escritura pública, etc. Es un acuerdo legal que da origen a obligaciones mutuas, cuya finalidad es garantizar que la compraventa final se llevará a cabo en los términos pactados.

Aunque no equivale a la compraventa definitiva, es un contrato legalmente vinculante, esto quiere decir que, una vez firmado, si alguna de las partes incumple, puede ser sancionada o demandada según lo estipulado en el documento. 

La promesa de compraventa puede firmarse entre personas naturales o jurídicas, y suele autenticarse ante notaría, aunque no siempre es obligatorio. Sin embargo, lo ideal es que esté bien redactada por un abogado o bajo la supervisión de una inmobiliaria profesional como OIKOS Inmobiliaria, que garantice que el documento cumple con los requisitos legales y que es capaz de proteger los intereses de ambas partes durante el proceso.

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Ventajas de la promesa de compraventa

Firmar este documento no es solo un trámite previo a la compra definitiva de un inmueble: es una herramienta clave que:

• Proporciona seguridad jurídica para ambas partes.

• Se consigna la información básica del inmueble, como la dirección, número de matrícula inmobiliaria, CHIP y demás datos identificativos relevantes.

• Define condiciones claras del negocio

• Evita cambios unilaterales

• Permite organizar la financiación

• Sirve como respaldo en caso de incumplimiento

• Facilita la planificación de la entrega del inmueble y la ejecución de los trámites legales correspondientes.

Diferencias entre promesa de compraventa para vivienda nueva y usada

Aunque la promesa de compraventa cumple la misma función jurídica en ambos casos, existen diferencias importantes entre firmar para una vivienda nueva o para una usada. Estas diferencias tienen que ver con: 

• Vivienda nueva

• La promesa suele firmarse con una entidad constructora o a través de una fiduciaria, que administra los recursos del comprador hasta que se cumplan las condiciones para escriturar.

• En muchos casos, la promesa se firma cuando el proyecto está en preventa o en construcción, por lo tanto, la entrega del inmueble se dará meses después.

• El contrato es redactado por la constructora y no suele permitir modificaciones. Los términos están previamente establecidos y aplican para todos los compradores del proyecto.

• Se incluyen planos, especificaciones de acabados, licencias de construcción y certificaciones de habitabilidad, que aún están en trámite o en proceso de entrega.

• Vivienda usada

• Se realiza entre propietario y comprador (ambas personas naturales o jurídicas), sin intermediación.

• El inmueble ya está construido, por lo que se puede acordar una fecha de entrega mucho más cercana al cierre del negocio.

• Las cláusulas suelen ser negociables. Se pueden incluir acuerdos específicos sobre reparaciones, mobiliario incluido, fecha de desocupación, entre otros.

• Es necesario solicitar el certificado de tradición y libertad, paz y salvos de administración, servicios públicos e impuestos, para garantizar que no haya afectaciones legales que impidan que la casa usada en venta sea adquirida.

¿Cómo y cuándo se firma la promesa de compraventa?

La promesa se firma cuando comprador y vendedor han llegado a un acuerdo sobre las condiciones fundamentales del negocio: el precio, la forma de pago, los tiempos de entrega y cualquier aspecto relevante de la compraventa. 

Este documento no se firma al inicio del proceso, sino cuando ambas partes ya han definido los términos con claridad, aunque aún no están listos para elevar el contrato a escritura pública. Es un paso intermedio que permite avanzar con seguridad mientras se gestionan trámites legales, créditos hipotecarios o revisiones jurídicas del inmueble.

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La firma se realiza por escrito, generalmente en una notaría, aunque legalmente también puede hacerse en documento privado, y debe contener todos los datos clave que definan el compromiso entre las partes.

Elementos esenciales de la promesa de compraventa

Para que una promesa de compraventa sea válida legalmente y ofrezca verdadera seguridad a ambas partes, debe contener ciertos elementos mínimos indispensables. Conócelos a continuación:

1. Identificación completa de las partes: se deben incluir los nombres completos, documentos de identidad, estado civil y, en caso de personas jurídicas, la representación legal correspondiente.

2. Descripción detallada del inmueble: debe especificarse con claridad qué bien se está prometiendo vender, incluyendo su dirección, área, linderos, matrícula inmobiliaria, cédula catastral y cualquier otra característica relevante.

3. Valor de la venta y forma de pago: se establece el precio total del inmueble y se detallan las condiciones de pago: montos, fechas, anticipos, cuotas y si se realizará a través de crédito hipotecario, leasing o de contado.

4. Fecha y condiciones para la firma de la escritura pública: se fija un plazo máximo para formalizar la compraventa en notaría y se indican los requisitos que deben cumplirse antes de llegar a ese momento.

5. Cláusula penal o de sanción por incumplimiento: en caso de que una de las partes no cumpla con lo acordado, se especifica la penalidad que deberá pagar. Esta puede pactarse como una suma de dinero específica o una cláusula penal propiamente dicha.

6. Obligaciones adicionales o condiciones especiales: pueden incluirse acuerdos como reparaciones previas, entrega con mobiliario, condiciones del estado del inmueble o uso de recursos de subsidios.

Obligaciones del comprador y el vendedor

Con este documento no solo se formaliza el compromiso de adquirir y entregar un inmueble, también se determinan obligaciones precisas para ambas partes, cuyo cumplimiento es indispensable para que la compraventa llegue a buen término. A continuación, te explicamos las principales responsabilidades que asumen tanto el comprador como el vendedor al firmar este tipo de contrato:

• Deberes del promitente comprador

• Pagar el valor pactado: debe cumplir con el cronograma de pagos acordado en la promesa, incluyendo anticipos, cuotas o el valor total según corresponda.

• Tramitar el crédito hipotecario (si aplica): en caso de que se financie la compra, es responsabilidad del comprador adelantar oportunamente todos los trámites requeridos por la entidad financiera, garantizando la agilidad del proceso.

• Asumir gastos notariales y registros: como lo estipula el artículo 1862 del Código Civil, el comprador debe asumir la parte que le corresponde en torno a los costos de escrituración, impuestos de registro y gastos relacionados con la legalización del inmueble a su nombre.

• Respetar los plazos y condiciones establecidos: debe estar disponible para firmar la escritura pública en la fecha estipulada y no exigir cambios de último momento si no están contemplados en el contrato. 

• Deberes del promitente vendedor

• Entregar el inmueble en las condiciones pactadas: el bien debe estar libre de gravámenes, embargos, arrendamientos o cualquier restricción que afecte su dominio.

• Proveer la documentación requerida: es su deber entregar los certificados de libertad, paz y salvo de impuestos, administración y servicios públicos, así como cualquier otro documento necesario para escriturar.

• Firmar la escritura pública en la fecha establecida: el vendedor se compromete a comparecer en notaría dentro del plazo fijado y realizar la transferencia del dominio de manera efectiva.

Requisitos para garantizar la validez legal de la promesa de compraventa

Para que una promesa tenga fuerza vinculante y pueda ser exigida judicialmente en caso de incumplimiento, debe cumplir con una serie de requisitos legales establecidos por el Código Civil Colombiano. A continuación te compartimos algunos de ellos:

1. Debe constar por escrito: aunque en teoría un acuerdo verbal puede generar obligaciones, en la práctica solo una promesa de compraventa escrita tiene efectos legales comprobables.

2. Identificación clara de las partes: es obligatorio incluir nombre completo, número de cédula, estado civil y, si aplica, la representación legal de personas jurídicas.

3. Descripción precisa del inmueble, precio y forma de pago: la promesa debe detallar todos estos datos.

4. Consentimiento libre y sin vicios: ambas partes deben firmar la promesa de manera voluntaria, sin errores, fuerza o dolo, para que tenga plena validez.

5. Firma de las partes y, preferiblemente, autenticación: la autenticación notarial le otorga mayor fuerza probatoria y previene disputas por falsificación o alteración del documento.

Ten en cuenta que la promesa es inválida únicamente cuando se firma la escritura o contrato de compraventa, que es el paso a seguir dentro del proceso de venta de un inmueble.

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¿Cómo se cancela una promesa de compraventa?

La promesa de compraventa de un inmueble puede finiquitarse, pero no de forma unilateral o sin tener que enfrentar ciertas consecuencias. A continuación te explicamos las tres formas para hacerlo de manera válida:

• Mutuo acuerdo entre las partes: es la vía más recomendable. Si tanto el comprador como el vendedor deciden no continuar con la transacción, pueden firmar un documento de resciliación (extinción de un contrato por mutuo acuerdo de las partes) que deja sin efecto la promesa, sin penalidades. Esta es la opción más sencilla y evita conflictos legales.

• Por incumplimiento de alguna cláusula: si una de las partes no cumple con lo pactado, por ejemplo, el comprador no paga en la fecha acordada o el vendedor no entrega la documentación necesaria, la otra parte puede dar por terminado el contrato, activando las penalizaciones estipuladas.

• Por causa legal justificada: en casos excepcionales, como imposibilidad (ej. embargos posteriores, problemas de titularidad, fuerza mayor o vicios ocultos graves), una de las partes puede solicitar la cancelación, incluso por vía judicial.

• ¿Qué consecuencias trae cancelar una promesa?

Cancelar este contrato no es una acción sin implicaciones. Si no se hace correctamente o si se incumple injustificadamente, puede generar consecuencias económicas y legales. Entre las más comunes se encuentran:

• Pérdida de las arras: si se pactaron arras confirmatorias (un anticipo del precio de compra que se entrega como garantía de que se cumplirá con el contrato) quien incumple debe: 

• Entregarlas (si es comprador)

• Devolverlas duplicadas (si es vendedor)

• Pago de indemnizaciones: si el contrato contempla una cláusula penal, la parte incumplida deberá pagar una suma pactada, usualmente entre el 10 % y 15% del valor del inmueble.

• Acciones judiciales: si no hay acuerdo entre las partes, el conflicto puede escalar a un proceso judicial para indemnización por perjuicios.

• ¿En qué casos hay sanciones por cancelar?

Sí hay sanciones, pero solo si la cancelación ocurre sin justificación legal o si se incumplen las cláusulas pactadas. Estos son los escenarios más comunes en los que se imponen penalidades:

• El comprador cancela sin causa y sin acuerdo mutuo: pierde las arras entregadas y puede ser demandado por incumplimiento.

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• El vendedor vende a un tercero mientras tiene una promesa vigente: además de devolver las arras duplicadas, puede enfrentar acciones judiciales por incumplimiento de contrato. Además, ten en cuenta que, de acuerdo con el artículo 1873 del Código Civil:

“Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas, el comprador que haya entrado en posesión será preferido al otro; si ha hecho la entrega a los dos, aquel a quien se haya hecho primero será preferido; si no se ha entregado a ninguno, el título más antiguo prevalecerá”. 

• Se incumplen los plazos o condiciones estipuladas sin justificación: esto activa automáticamente las penalizaciones previstas en el contrato de los apartamentos o casas para la venta.

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